Nuevo régimen de registración de contratos de locación de inmuebles – Dr. Darío Moreira

La Ley 27.551 (B.O. 30/06/20) introdujo modificaciones al régimen de contratos de locación del Código Civil y Comercial de la Nación. En particular, el artículo 16 de dicha ley, dispuso en aquel entonces que los contratos de locación de inmuebles deberían ser declarados ante la AFIP.

A tal efecto, se encontraba pendiente la creación del régimen de información que ahora pone en marcha la AFIP, con el alcance y condiciones que seguidamente se detallan.

Cabe advertir que el presente régimen tiene como finalidad proveer de información al Fisco para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en las distintas operaciones.

• IMPLEMENTACION Y VIGENCIA

A través de la RG (AFIP) 4933/21 se implementa el “RELI”, el cual consiste en un nuevo régimen de registración de contratos de locación de inmuebles situados en el país, a ser declarados ante la AFIP

Dicho régimen entra en vigencia a partir del 1/03/21 inclusive.

• CONTRATOS ALCANZADOS

Deberán registrarse los siguientes contratos celebrados por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros:

a) Locaciones y sublocaciones de inmuebles urbanos.

b) Arrendamientos y subarriendos de inmuebles rurales.

c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.

Califican como tales las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a un día (1) ni mayor a los tres (3) meses.

d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -tal como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-.

Quedan comprendidos los contratos o acuerdos de concesión -de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de “stands” o puestos o de autorización para instalaciones de los mismos.

Para todos los casos, se aclara que quedan incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamentemediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

• SUJETOS OBLIGADOS

Deberán efectuar la registración las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, en su carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.

En el caso de inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registración se encontrará a cargo de sus representantes en el país.

• CONTRATOS EXCLUIDOS

Quedan excluidos de la obligación de registración los contratos en los que las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados

• INTERVENCIÓN DE INTERMEDIARIOS

En los contratos que intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, eximiendo a los locadores o arrendadores de su cumplimiento.

Por intermediarios se entenderá a quienes perciban una comisión, retribución y/u honorario por su actuación.

• CONDOMINIOS

En este caso la registración de los contratos podrá ser efectuada por cualquiera de los condóminos, liberando a los restantes condóminos, en la medida que se hayan informado la totalidad de sus integrantes.

• PROCEDIMIENTO PARA LA REGISTRACIÓN

La registración deberá realizarse con clave fiscal en el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, a través del sitio “web” de la AFIP.

Por cada contrato celebrado se deberán proporcionar datos vinculados al locador, identificación del inmueble y del resto de los intervinientes (Anexos II y III de la RG) y adjuntar una copia digital del respectivo contrato (.pdf o .jpg).

Cumplida la registración, y siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico, el sistema emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.

Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.

• PLAZO PARA LA REGISTRACIÓN

Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los quince (15) días corridos posteriores a su celebración.

• MODIFICACIONES Y RENOVACIONES DE CONTRATOS

Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas a través del “RELI” dentro de los quince (15) días corridos posteriores de producidas.

En el caso renovaciones de contratos, se podrán visualizar en el sistema todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.

• DECLARACIÓN VOLUNTARIA PARA LOCATARIOS O ARRENDATARIOS

Los locatarios o arrendatarios podrán informar voluntariamente la existencia de un contrato ante la AFIP.

A tal efecto, deberán ingresar en el servicio web información del locador o arrendador, del inmueble y del contrato en particular (Anexo IV de la RG), contando con un plazo máximo de seis (6) meses posteriores a la fecha de finalización del respectivo contrato.

• INICIO DE ACCIONES JUDICIALES

Oportunamente el art. 16 de la Ley 27.551 dispuso que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

La RG 4933 viene ahora a disponer que la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a la AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “RELI – JUZGADOS”.

Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “Denunciado”.

• OPERACIONES CONCERTADAS EN MONEDA EXTRANJERA

Estas operaciones deberán informarse en pesos considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

• CONSULTA DE CONTRATOS REGISTRADOS

Los locadores o arrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados en los cuales hayan sido informados, accediendo a la opción “Consultas de contratos” del servicio “RELI – CONTRIBUYENTE”.

Los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o hacer las observaciones pertinentes.

• SISTEMA DE INFORMACIÓN SIMPLIFICADO AGRÍCOLA (SISA) – RESOLUCIÓN GENERAL CONJUNTA (MA – SENASA – INASE – AFIP) 4248/18

Se establece que el cumplimiento del nuevo régimen, no exime al sujeto del deber de declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), el cual resulta obligatorio para los productores de granos y semillas en proceso de certificación -cereales y oleaginosas- y legumbres secas, para  los operadores que intervengan en la cadena de comercialización de dichos productos y para los propietarios de tierras rurales en la medida en que en ellas se desarrolle el cultivo de dichas especies.

Por lo tanto, este tipo de contratos vinculados con la actividad agrícola estarán sujeto a un doble registro ante la AFIP con motivo de superponerse con el SISA.

• PLAZO EXCEPCIONAL PARA REGISTRACIÓN DE CONTRATOS

Los contratos celebrados a partir del día 1/7/20[1] y que continúen vigentes al 1/3/21, así como aquellos que se celebren entre el 1/3/21 y el 31/3/21 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15/4/21 inclusive.

• INCUMPLIMIENTOS

La Ley 27.551 dispone que el incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la Ley 11.683 de Procedimiento Tributario.

En principio aplica el art. 38.1 de la referida ley, que fija una multa automática de $5.000 (para personas humanas) y $ 10.000 (para personas jurídicas), ante el incumplimiento de los regímenes de información establecidos por la AFIP.

• COMENTARIOS FINALES

La AFIP se ha caracterizado por tener idas y vueltas con este tipo de regímenes de información que recaen sobre las operaciones con bienes inmuebles, ya sea por compraventa y/o locación. Evidentemente hay un interés fiscal persistente en poner la lupa sobre este mercado.

Una vez más, nos encontramos frente a un nuevo régimen de información, en esta oportunidad destinado a la registración de contratos de locación de inmuebles, que responde a las nuevas regulaciones del Código Civil y Comercial de la Nación referidas a los contratos de locación.

Tales reformas generaron consecuencias negativas sobre el mercado inmobiliario, encareciendo el alquiler de las propiedades (62% durante 2020 en CABA, según informe de ZonaProp, siendo el mayor incremento de los últimos 9 años) y, a su vez, ocasionando retracción de la oferta por propietarios que prefieren dejar de alquilar sus inmuebles y ponerlos en venta.

Lo cierto es que se suma una nueva obligación que acrecienta la carga administrativa que ya recae sobre los hombros de las personas humanas, pymes y grandes empresas, a la vez que permite a la AFIP continuar acopiando más y más información de los contribuyentes.

Por último, advertir de dos situaciones:

Por un lado, poner especial recaudo en que este registro puede dar lugar al intercambio de información con los Fiscos provinciales quienes podrán verificar si por el contrato se ha cumplido con el pago del impuesto de sellos, en caso de corresponder. Su formalización a través de cartas oferta o contratos con aceptación tácita puede cobrar relevancia.

Finalmente, tener presente que con fecha 22/2/21, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la CABA ha presentado una nota a la Sra. Directora de la AFIP, Lic. Mercedes Marcó del Pont, solicitando la prórroga del plazo excepcional de registración al 30/8/21 (en lugar del 15/4/21 como prevé la norma) y la extensión del plazo general de registración a 60 días corridos posteriores a la celebración del contrato (en lugar de 15 días corridos como dispone la RG). Veremos si esta nota recibe una respuesta favorable.

Dr. Darío Moreira – Consultor Tributario

Marzo 2.021