Buenos Aires, Lunes, 19 de Octubre
6 julio, 2020 23:19 Imprimir

Reforma al contrato de locación urbana – Por Dra. Rosario Frers y Dra. María Daniela Gazzola

 

 

El Congreso de la Nación ha promulgado modificaciones al Código Civil y Comercial que sustancialmente aplican al Contrato de Locación.

Las disposiciones de esta ley serán aplicables a los contratos que se firmen a partir del día de su entrada en vigencia, o sea desde el 1ero de julio de 2020. Los contratos que se encuentran en curso no tendrán modificaciones hasta la fecha de su vencimiento.

Principalmente se sustituyen y agregan artículos al Código Civil y Comercial de la Nación, para así nuevamente regular un contrato que ha tenido un sinnúmero de intervenciones legislativas durante el siglo pasado. Reeditando de esta manera un nuevo debate en el mercado inmobiliario.  La nueva ley pretende proteger al locatario vulnerable ante los supuestos abusos de algunos locadores e inmobiliarias.

Los problemas con los alquileres son harto conocidos: muchos de ellos se celebran en informalmente y/o de manera tácita, el difícil acceso a la garantía, los ajustes semestrales, los depósitos, la rescisión del contrato entre otros.

 

1)    Domicilio contractual:

 

Como primer modificación se advierte que se ha modificado el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación,  en cuanto a que además del domicilio constituido en el contrato  -en donde se ejercerán los derechos obligaciones que emanen del mismo-, se podrá constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se comuniquen.

De esta forma se pretende proporcionar un instrumento más eficaz y moderno para facilitar las notificaciones a ambas partes. Habrá que esperar a los procesos judiciales para determinar la eficacia de esta inclusión ante eventuales reclamos judiciales.

 

2)    Depósito en garantía:

 

Por otra parte la nueva redacción del artículo 1196 mantiene algunas de las prohibiciones del artículo anterior (prohibición de exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y de exigir pago de valor llave o equivalente). Pero se introducen dos innovaciones:  La primera de ellas modifica sustancialmente la regulación de la garantía. Ahora se dispone que el depósito de garantía sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

Esta cláusula beneficia al locatario toda vez que en la práctica habitualmente se solicitaban dos meses de depósito a modo de garantía, reintegrándose dichos montos sin actualizar al momento de finalización del contrato (o incluso llegando a demorarse esta instancia hasta 90 días más). Claramente la nueva normativa protege al locatario de la depreciación de la moneda, al disponer que la restitución se haga en valores actualizados a la fecha de extinción del contrato.

Se dispone asimismo que, en caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas correspondientes al contrato y que no hubiese sido facturada al momento de la entrega del inmueble, se podrá acordar el pago tomando los valores del último servicio o expensas abonadas, o bien el locador tendra la facultad de retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, deberá presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas.

La segunda innovación es la prohibición de exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Por último, otro de los puntos más fuertes de la nueva ley es la inclusión de nuevas formas de “garantía”. En el artículo 13 del Título II (Regulación complementaria de las locaciones) se dispone que el locatario pueda ofrecer al menos dos de las siguientes formas de garantía, de las cuales el locador deberá de elegir una de ellas.

a)     título de propiedad inmueble;

b)    aval bancario;

c)     seguro de caución;

d)    garantía de fianza o fiador solidario;

e)     garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

 

3)    Plazo contractual:

 

Por otro lado, la modificación sin dudas más importante ha sido la del Artículo 1198,  que establece un mínimo de tres años en el plazo de duración del contrato, cualquiera sea su destino –en lugar de los dos años que regían hasta ahora-. Este plazo de duración opera excepto en los casos contemplados en el Articulo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación: a) cuando el inmueble sea destinado para sede de embajada, consulado u organismo internacional, y así como el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático consular, b) habitación con muebles arrendados con fines turísticos, descanso o similares, c)para la guarda de cosas, d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco regirá el plazo mínimo de tres años de duración para el caso de contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el convenio y que deba normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Asimismo, en el mismo artículo  se permite que el locatario pueda renunciar a ese plazo si se encuentra en tenencia de la cosa.

La modificación del plazo de vigencia del contrato torna más ventajosa la situación del locatario respecto de la normativa anterior, toda vez que la actualización bianual del convenio habitualmente importaba un sensible aumento del canon locativo, a lo que debían sumarse los gastos propios de una nueva locación (depósito en garantía) así como los relativos a una eventual mudanza en caso de no prosperar una renovación del contrato.

 

4)    Conservación del bien locado:

 

Otro artículo que ha sido modificado es el artículo 1201 que regula sobre la conservación de la cosa. El mismo intenta dar solución a uno de los puntos más conflictivos al momento de celebrar un contrato de alquiler. La nueva ley agrega, luego del primer párrafo del artículo anterior que no fue modificado, la posibilidad de que el locatario realice las reparaciones urgentes necesarias con cargo al locador luego de transcurridas veinticuatro horas corridas de la notificación a su locatario. Ante esta posibilidad cobra mayor relevancia lo relativo a la validez del domicilio electrónico establecido en el artículo 75.

En el caso de que  las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Si no recibiere respuesta, podrá realizarlas con cargo al locador al igual que en el párrafo anterior.

Otro punto importante a destacar es la protección adicional brindada a los locatarios en el último párrafo, que tiene por válida toda notificación remitida al domicilio denunciado por el locador aún si éste se niega a recibirla o si no puede perfeccionarse la notificación por motivos imputables a él.

 

5)    Frustración del Uso y Goce:

 

En cuanto a la frustración del uso/goce de la cosa, se sustituyó el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el cual ya no se exige la ocurrencia de fuerza mayor o caso fortuito para que el locatario pueda rescindir del contrato. La nueva redacción dispone que el locatario pueda rescindir el contrato o no abonar el precio total por cualquier causa no imputable a él que le impida usar o gozar de la cosa, o que impida que ésta sirva para lo que se la contrató.

Si esto ocurre, puede solicitarse la rescisión del contrato o bien la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el locatario no viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

 

6)    Compensaciones dinerarias y cargas adicionales:

 

Por otra parte se incorpora el Artículo 1204 bis con respecto a las compensaciones respecto aquellos gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección pueden ser compensadas de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

En cuanto a cargas y contribuciones, el nuevo Artículo 1209  especifica que el locatario no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo podrán estar a su cargo aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias. Esta disposición también pretende zanjar otro conflictivo: cual era cuando corresponde que el locatario abone expensas extraordinarias.

 

7)    Resolución anticipada:

 

En cuanto a la resolución anticipada del contrato también hubo modificaciones. El nuevo  artículo 1221 dispone que si el contrato es una locación de inmueble y ya han transcurrido seis meses de contrato, el locatario debe notificar fehacientemente a su locador la decisión de resolver el contrato con al menos un mes de anticipación. Anteriormente no existían plazos para notificar la resolución del mismo.

Asimismo se estableció que en aquellas locaciones con destino a vivienda, si la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más y transcurridos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización.

Antes de esta reforma, no se podía rescindir el contrato dentro del primer semestre, por lo que resulta también beneficioso para el locatario ya que en cualquier momento del primer año podrá rescindirlo y como penalidad, en caso de no respetar el preaviso, deberá pagar un mes y medio de alquiler o sólo un mes de multa si ello ocurre luego de transcurrido el primer año del contrato.

 

8)    Renovación del Contrato:

 

Otro punto novedoso en la presente ley es la incorporación del artículo 1221 bis por el cual se regula la renovación del contrato. Con ello se busca dar mayor formalidad a las renovaciones tácitas de contratos de locación, que resultaban problemáticas cuando el locador pretendía rescindir el convenio.

Se dispone que en los contratos de locación de inmueble destinados a vivienda, cualquiera de las partes pueda convocar a la otra dentro de los tres últimos meses de la relación locativa para acordar la renovación del contrato, debiendo la misma decidirse en un plazo no mayor a quince días corridos. Ello claramente es un buen punto para el locatario ya que le permite evaluar la conveniencia de renovar o no el contrato como así también tener un margen para la búsqueda de un nuevo inmueble.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

 

9)    Rescisión con causa:

 

El artículo 1222 regula lo relativo a la intimación de pago, determinando como requisito previo a la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones locativos, la intimación fehaciente al locatario, otorgando un plazo de diez días corridos y estableciendo lugar de pago para su cumplimiento. Siendo que se considerarán válidas las notificaciones remitidas al domicilio denunciado en el contrato, aún si el locatario se niega a recibir o no pudiese perfeccionarse la notificación por motivos imputables a él, se facilita asimismo la posterior notificación de la demanda de desalojo si la hubiere. Súmase a esta circunstancia que la constitución en el contrato del domicilio electrónico otorga mayor celeridad y certeza al trámite de la intimación de pago

Esta es una enorme protección y garantía a los propietarios y ha sido un punto difícil de sortear en muchos desalojos, donde los tiempos se alargan ante la imposibilidad de notificar la demanda al locatario o a raíz de eventuales planteos de nulidad por no ser correcto el domicilio donde se notificó.

Una vez cumplido el plazo previsto de diez días que dispone el artículo 1222, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

 

10) Corredores inmobiliarios:

 

Se ha incorporado al artículo 1351 el requisito respecto de los corredores inmobiliarios, a quienes se les exige ahora la obligación de ser profesionales matriculados en la materia.  Si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión, excepto pacto en contrario o protesta de alguna de las partes en los términos el artículo 1346 (relativo a la conclusión del contrato de corretaje). A su vez determina que no existe solidaridad entre las partes en lo referido al pago de la comisión al corredor.Y, a su vez, de intervenir un corredor por cada una de las partes, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar respecto de su propio comitente.

 

11) Varios:

 

Se establecen asimismo algunos puntos interesantes que destacamos a continuación:

v Precio del alquiler/ajustes: el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Esos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), cuya elaboración está a cargo del BCRA.

v Consignación: el locatario debe consignar judicialmente el monto del alquiler en caso de que el locador – fehacientemente intimado a recibirlo – no lo reciba. Los gastos y costas estarán a cargo del locador.

v Declaración de contratos ante la AFIP: En lo que es una novedad en materia de contratos de locación de inmuebles, la nueva ley indica que el locador deberá declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP  debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley de procedimientos Fiscales. Encuadrado dentro de esta misma novedad de la declaración del contrato ante la AFIP queda también la obligación del juez de informar al organismo recaudador respecto de la existencia de la ejecución de un contrato de locación, previo a disponer el traslado de la demandada. Ello a fin de que la entidad tome la intervención que le corresponda,

v Programa de Alquiler Social: Se crea el Programa de Alquiler Social en el ámbito del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda a fin de adoptar  medidas que faciliten  el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal poniendo especial consideración en las personas que sufren violencia de género y personas mayores-(subsidios, créditos blandos, regulación de entidades que otorguen garantías, etc.).

Mediación optativa: en los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía. A su vez, determina que el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos habrá de concertar con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la manera de fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

 

12) Conclusiones:

 

Resulta ser en definitiva una reforma que, conforme ha sido pergeñada por quienes la han propiciado, y a la vez, recibida por el mercado inmobiliario, pareciera viene a traer más dificultades que beneficios para la operatoria del contrato de locación urbana.

La excesiva reglamentación, con dotes de orden público, necesariamente habrá de provocar una retraimiento de la oferta de inmuebles, no sin a la par, provocar un incremento en el costo locativo.

Habrá que esperar, de todos modos, al reacomodamiento del mercado inmobiliario luego de que se disipen los efectos económicos que está provocando la Pandemia Covid-19, ya que sin duda, a partir del año 2021, la oferta y demanda de bienes inmuebles para locación será muy distinta a la pensada por los autores de la reforma.

 

Dra. Rosario Frers

Dra. María Daniela Gazzola

P&BA

Pirovano & Bello Abogados

Julio 2.020

 

 

Other News